construction

כללי יסוד בעסקת רכישת/מכירת דירת מגורים

עו"ד הישאם שעבאן

עסקת רכישת דירת מגורים, מהווה בדרך כלל העסקה המשמעותית ביותר אצל רוב משקי הבית במדינה, וטמונים בה מספר רב של היבטים חברתיים, כספיים, משפטיים ותכנוניים. ועל כן, קיימת חובה לשקול את כלל הצעדים הנדרשים בעת ההתקשרות בהסכם מכר, ולקבל ייעוץ מאנשי המקצוע הרלוונטיים בטרם ההתקשרות, לרבות קבלת ייעוץ וליווי משפטי של עורכי דין בעלי ניסיון ומומחיות בליווי עסקאות מכר ורכישת דירות מגורים.

הדבר מקבל משנה תוקף, בתקופה של אי וודאות במשק, כגון התקופה שבה אנו נמצאים בה בעידן הקורונה.

להלן דוגמה למספר היבטים משפטיים חשובים שיש לשים להן לב, בטרם ההתקשרות בעסקת רכישת דירת מגורים:

  1. מהות הזכות הנמכרת: ישנן מספר אפשרויות לזכות שמחזיקים בה המוכרים בדירת המגורים, דבר שיכול להשפיע על הוודאות המשפטית ולעיתים גם על המחיר של הדירה. למשל האם מדובר בזכות בעלות הרשומה בפנקסי הזכויות, האם מדובר בזכות חכירה הרשומה בפנקסי הזכויות ובפנקסי רשות מקרקעי ישראל, או שמדובר בדירה הנרכשת מקבלן אשר טרם הוסדר רישומה ובשלב זמני רשומה אצל החברה המשכנת.
  1. שיקולים מיסויים: היבטים מיסויים יכולים להוות גורם מכריע לעניין הכדאיות הכלכלית בהתקשרות בהסכם רכישת דירת מגורים, כך שחשוב לבדוק האם מדובר בדירה ראשונה הפטורה ממס רכישה, האם מדובר בדירה שניה שאז בד"כ העסקה תהיה חייבת במס רכישה לפי המדרגות הקבועות בחוק[1], כמו כן, חשוב לבדוק איזה מסים חייב בהם המוכר בעסקה לרבות מס שבח, מס רכוש, היטל השבחה, כך שחשוב לכלכל את הצעדים בטרם החתימה על הסכם הרכישה ולתת לדבר ביטוי בעת ביצוע התשלום של התמורה.
  2. זכויות לצד שלישי: חשוב לבדוק האם הזכויות של המוכרים נקיות מזכויות של צד שלישי כלשהו, לרבות שלא קיימים שעבודים, עיקולים, משכנתא, זיקת הנאה וכיו"ב.
  3. התאמה להיתר ולתב"ע: לפני ההתקשרות בהסכם הרכישה, על הרוכש לבדוק האם הדירה נבנתה לפי היתר בניה שהונפק כדין, האם אין תוספות או חריגות בניה אשר מצריכות קבלת היתר בניה[2], כמו כן חשוב לבדוק מה השימוש המותר בדירת המגורים הנרכשת לפי התכניות החלות, והאם למשל מותר לייחד חלק מהבית לעסק או למשרד, כך שלעיתים חשוב לקבל ייעוץ של אדריכל או מהנדס שיוכל לבדוק את ההיבטים התכנוניים הכרוכים ברכישה.
  4. המימון של עלות הרכישה: לפני ההתקשרות בהסכם המכר והגעה להסכמות לעניין התמורה עבור הזכות הנרכשת, חשוב לבדוק כיצד הרוכש עומד לממן את עלות הרכישה, האם באמצאות הון עצמי בלבד, או לחלופין תוך שימוש בהון עצמי לצד מימון בנקאי (משכנתא או הלוואה אחרת), כך שלעיתים חשוב לקבל ליווי של יועץ משכנתאות אשר יכול לסייע בקבלת משכנתה ובתנאים טובים יותר.
  5. זכויות "שותף" השייכות לצד ג': קיימת אפשרות שאיננה זניחה, שבה ייתכן כי דירת המגורים העומדת ביסוד ההתקשרות הפוטנציאלית, הינה דירה שקיבל אותה המוכר בירושה, והירושה טרם הוסדרה ברישום, כך שזכויותיו של המוכר עדיין אינן סופיות, ועשויות להשתנות בהתאם למצב המשפטי של הירושה. חשוב מאוד להימנע מסיכון מיותר, וכניסה נמהרת לעסקה כזאת טרם הסדרת הרישום, שכן טרם רישומו של צו הירושה בנכס הרלוונטי, הזכויות של המוכרים עדיין לא הפכו לסופיות, דבר אשר עשוי להוות פתח לסכסוכים עם טוענים אחרים לזכויות בנכס.

[1] מדרגות המס החלות מוסדרות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ובתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה-1974.

[2] לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה -1965, במקרה זה גם אם הרוכש לא היה קשור לבניה של החריגות או התוספות המצריכות היתר, הוא עדיין יהיה חשוף להליכים משפטיים ומנהליים מטעם רשויות התכנון.

בנוסף לאמור לעיל, לעיתים מתעוררות סוגיות ייחודיות המתעוררות והמצריכות בדיקות נוספות ומעמיקות, כך שחשוב לבדוק כל מקרה לגופו.

 

למשרד נאשף, עון, שעבאן ושות' ניסיון רב בעסקאות מקרקעין, לרבות עסקאות לרכישת דירת מגורים. המשרד מייצג ומלווה את לקוחותיו בעסקאות מקרקעין בכל רחבי הארץ, תוך מתן ייעוץ וליווי משפטי מתאים.

 

שיתוף הפוסט

מדיניות פרטיות של משרד עורכי דין נאשף, עון, שעבאן
עדכון אחרון: 25 אוגוסט 2025


מדיניות פרטיות זו ("המדיניות") מתארת כיצד משרד עורכי דין נאשף, עון, שעבאן ("המשרד", או "אנחנו") אוסף מידע אישי על המבקרים והמשתמשים באתר המצוי בכתובתwww.nas-law.com ("האתר") ועל המשתמשים הנרשמים לשירותי המשרד באמצעות האתר, דפי נחיתה, חשבונות המשרד ברשתות החברתיות ו/או פרסומים מקוונים ("השירותים הנלווים" ו–"המשתמשים", בהתאמה).

השימוש באתר ובשירותים הנלווים, וכן מסירת מידע דרך דפי נחיתה וחשבונות המדיה החברתית של המשרד, כפופיםלמדיניות זו. אם אינכם מסכימים למדיניות, הנכם מתבקשים שלא לעשות שימוש באתר ו/או בטפסי יצירת קשר ו/או בשירותים הנלווים. מובהר בזאת, כי ללא הסכמה המשרד לא יוכל להעניק שרות ו/או להגיב ו/או לטפל בפנייתכם.

1. מידע שאנו אוספים
בעת השימוש באתר ו/או בשירותים הנלווים, המשרד עשוי לאסוף את סוגי המידע הבאים:
1.1 מידע הנמסר על ידכם באמצעות טופס יצירת קשר באתר – שם מלא, מספר טלפון, כתובת דוא"ל ותוכן ההודעה.
1.2 מידע הנמסר דרך האתר באמצעות הרשמה לניוזלטר או לרשימות תפוצה של המשרד.
1.3 מידע שנמסר באמצעות דפי נחיתה או פניות דרך חשבונות המשרד ברשתות החברתיות.
1.4 מידע הנאסף בעקבות התעניינותכם בפרסום של המשרד ובקשר לשירותים שהמשרד מציע.
1.5 מידע בקשר למועמדים למשרות במשרד, כולל קורות חיים, פרטים מקצועיים וניסיון תעסוקתי, וכן כל מידע נוסף שתבחר למסור במסגרת הליך הגיוס לתפקיד.
1.6 מידע שנאסף באופן אוטומטי, טכני ושימושי, לרבות כתובותIP , סוג הדפדפן, נתוני גלישה ו–Cookies (לפירוט יותר אנא ראה סעיף עוגיות מטה).
1.7 כל מידע אחר אשר תבחר לשתף אותנו בו במסגרת פנייתכם.
2. שימוש במידע
המידע שנאסף ישמש את המשרד לצרכים הבאים:

2.1 יצירת קשר עם הפונים ומתן מענה לפניות.
2.2 בדיקת אפשרות מתן שירותים משפטיים.
2.3 שליחת ניוזלטרים, עדכונים, תכנים מקצועיים והזמנות לאירועים, בכפוף להסכמתך, וניתן יהיה לבקש הסרתך מרשימת התפוצה בכל עת.
2.4 שיפור חוויית המשתמש באתר ובערוצי הדיגיטל של המשרד.
2.5 תחזוקת האתר ואבטחת המידע, פיתוח השירותים והתאמתם לצורכי המשתמשים.
2.6 כאשר ניתנה לכך הסכמה מפורשת מצד המשתמש.
2.7 עמידה בחובות רגולטוריות וכל דין אחר.
3. מסירת מידע לצדדים שלישיים
המשרד לא יעביר מידע אישי של משתמש לצדדים שלישיים אלא במקרים הבאים:

3.1 כאשר הדבר דרוש לצורך מתן שירותים משפטיים על ידי המשרד.
3.2 כאשר נדרש על פי חוק או צו שיפוטי.
3.3 כאשר הדבר מתחייב לשם שמירה על זכויות המשרד, עובדיו או לקוחותיו ו/או לצורך הגנה משפטית.
3.4 לכל גורם שלגביו מסרת את הסכמתך למסירת מידע אישי.
3.5 לספקים ונותני שירותים מטעם המשרד (כגון רואי חשבון, יועצים מקצועיים, ספקי IT מערכות דיוור ותחזוקת האתר) וזאת במידה הדרושה לצורך התפעול השוטף של המשרד ובכפוף להתחייבות לשמור על סודיות המידע.
4. אבטחת מידע
המשרד נוקט באמצעי אבטחה סבירים ומקובלים לשם שמירה על המידע האישי והגנה עליו מפני גישה בלתי מורשית, שימוש לרעה, אובדן או שינוי.

5. זכויות המשתמשים
בהתאם לחוק הגנת הפרטיות, תשמ"א–1981, הנכם זכאים לעיין במידע שנאסף עליכם, לבקש את תיקונו או מחיקתו במידה ונמצא שגוי ו/או לא מעודכן, וכן להתנגד לשימוש בו לצורך דיוור ישיר. בקשות ניתן להפנות אל המשרד בכתובת המייל: [email protected].

6. דיוור פרסומי
במידה ונרשמת לרשימת התפוצה של המשרד דרך האתר ו/או דואר אלקטרוני, המשרד יעשה שימוש בפרטיך לצורך שליחת עדכונים ותכנים מקצועיים. בכל עת ניתן לבקש את הסרת הפרטים מרשימת התפוצה באמצעות קישור ההסרה או פנייה ישירה למשרד לכתובת המייל: [email protected].

7. Cookies וכלי אנליטיקה
במהלך השימוש באתר, אנו עשויים לעשות שימוש ב־Cookies (ובטכנולוגיות דומות (כגון Google Analytics ו־Facebook Analytics) לצורך איסוף מידע אנונימי או מצטבר על אופן הגלישה והשימוש באתר. מטרת השימוש היא לשפר את חוויית המשתמש, להבין כיצד נעשה שימוש באתר, להתאים תכנים ושירותים, ולתמוך בפעולה התקינה של האתר.
ניתן לשנות את הגדרות הדפדפן כך שיסרב לקבל Cookies או יתריע לפני שמירתם, אך חסימה או מחיקה שלהם עלולה להגביל חלק מהפונקציות באתר. אנו לא עושים שימוש בכלים אלה כדי לזהות משתמשים באופן אישי, ולא נשלב בין המידע הנאסף לבין מידע אישי אחר ללא קבלת הסכמתך.

8. קישורים לאתרים של צדדים שלישיים

האתר עשוי לכלול, מעת לעת, קישורים לאתרי אינטרנט של צדדים שלישיים. יובהר כי המשרד אינו אחראי לאתרים אלה, לתכניהם, למידע או לשירותים המוצעים בהם, וכן לאופן שבו הם אוספים או עושים שימוש במידע אישי. כל שימוש של המשתמש באתרים כאמור, לרבות מסירת מידע אישי באמצעותם, כפוף למדיניות הפרטיות ותנאי השימוש של אותם צדדים שלישיים בלבד, ועל המשתמש לבקר בהם על אחריותו הבלעדית.

9. שמירת מידע ומחיקתו

המידע האישי שנאסף על ידי המשרד יישמר במאגרי המידע של המשרד כל עוד הוא דרוש לצורך מתן השירותים, עמידה בדרישות הדין או לצרכים הלגיטימיים של המשרד, בהתאם למטרות שלשמן נאסף.

10. קטינים

האתר אינו מיועד לקטינים מתחת לגיל 18, ואיננו אוספים ביודעין מידע אישי של קטינים כאמור. ככל שאתה הורה או אפוטרופוס חוקי לקטין מתחת לגיל 18 ואתה סבור כי ילדך עושה שימוש באתר או מסר לנו מידע אישי, נבקש כי תעדכן אותנו על כך בהקדם האפשרי. במקרה של פנייה כאמור, אנו עשויים לבקש ממך פרטים מזהים לשם אימות זהותך כאפוטרופוס החוקי.

11. שינויים במדיניות
המשרד רשאי לשנות ולעדכן את מדיניות הפרטיות מעת לעת לפי שיקול דעתו. נוסח מעודכן של המדיניות יפורסם באתר וייכנס לתוקף ממועד פרסומו.

12. בעל שליטה במאגר המידע, יצירת קשר
בהתאם לחוק הגנת הפרטיות תשמ"א 1981, המשרד הינו בעל השליטה במאגר המידע בכל שאלה, בקשה או הערה בקשר למדיניות זו, ניתן לפנות למשרד:
משרד עורכי דין נאשף, עון, שעבאן (NAS)
כתובת: מעלה השחרור 15, קומה 3, חיפה
דוא"ל: [email protected]
טלפון: 077-9982373

דילוג לתוכן