מאת: עו”ד ח’אלד עון
מקרקעין המשותפים למספר בעלים עשויים להוות קרקע פוריה לבעיות וסכסוכים, קשיי מימוש וניצול, ואף לתביעות משפטיות מגוונות – מה שעשוי לפגוע ביכולתם של בעלי המקרקעין לנצל את זכויותיהם במקרקעין, ולהגביל אותם, למרות שהם בבעלותם.
השיתוף במושאע ומשמעותו
ההשקעה במקרקעין, רכישתם ואחזקתם, הינה כידוע אחת ההשקעות המועדפות. אנו רוכשים מקרקעין, יורשים אותם או משקיעים בהם, ואף מוציאים נסח טאבו שבו השם שלנו, במשבצת הבעלים, מתנוסס בצורה מפורשת וברורה. האם זה אומר שאני יכול לעשות במקרקעין שאני הבעלים בהם כל מה שאני רוצה, מתי שאני רוצה? ממש לא.
במקרים רבים, במיוחד אלה בהם מדובר בחלקות מקרקעין שטרם נוצלו לבניה, או מקרקעין שעוברו לבעלותנו בהורשה, האדם מחזיק במקרקעין במשותף עם אחרים במקרקעין, בחזקה הנקראת “מושאע”. משמעות הדברים היא שאחוז אחזקתנו במקרקעין משתרע על כל גרגר וגרגר במקרקעין, מבלי שאנחנו יודעים היכן בדיוק נופלות זכויותינו בפועל, באיזה צד ובאיזה חלק, ומשכך, איננו יכולים להשתמש בחלק שלנו בצורה עצמאית ובלעדית.
החוק קובע, שכל עוד לא הסכימו הבעלים המשותפים (לרוב בכתב ובמפורש) כי המקרקעין יחולקו באופן שמקנה לכל צד את החזקה הבלעדית בחלק הספיציפי והמוגדר שלו, כל אחד הינו בעלים (ע”פ אחוז האחזקה שלו בטאבו) בכל המקרקעין, יחד עם שותפיו, ועל כן, לא יכול צד להחליט על דעת עצמו כי הוא ישתמש בחלק ספציפי במקרקעין בלא קבלת הסכמת יתר השותפים לכך.
למה זה חשוב?
במקרים רבים, מחליטים מקצת בעלי המקרקעין לבנות במקרקעין (לצרכי מגורים, מסחר או כל שימוש חוקי אחר), פונים למוסדות התכנון ומוציאים היתר בניה כדין, וביום שבו הם מתחילים לבנות, מגיע שותף אחר ותובע אותם בבית המשפט, ואף מקבל צו מבית המשפט שימנע מבעל ההיתר לבנות, וזאת בטענה שבעל ההיתר בונה במקרקעין משותפים בחלק שלא יוחד לו, כלומר במקרקעין שגם יתר הצדדים שותפים להם. בתי המשפט נעתרים בקלות יחסית לבקשות אלה, במיוחד אם לא קיים הסכם כתוב ורשום שייחד את חלקו של כל צד בחלקה המשותפת – משמע, שמי שלא קיבל את הסכמת שותפיו במקרקעין, ולא ייחד לעצמו (בהסכמה או במסגרת הליך משפטי חלוט) את החלק היחסי שלו, עשוי להיות חשוף לתביעות מעין אלו, ואף להפסקת הליכי הבניה וההשקעה שלו במקרקעין.
החוק קובע כי כל צד זכאי לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין בכל עת, כלומר, לבוא לבית המשפט ולבקש ממנו (באמצעות הכלים העומדים לרשות עורכי הדין ובתי המשפט), לפרק את השותפות, לקבוע היכן נופל חלקו הבלעדי של כל צד בחלקה, ובאופן שלא יותיר ליתר הצדדים כל זכות בחלקה המיועדת לכל אחד מהשותפים.
מה ניתן לעשות במקרים של מקרקעין משותפים עם שותף “בעייתי”?
החוק מקנה לבעל הזכויות במקרקעין, להגיש תביעה לבית המשפט, ולבקש מבית המשפט לפרק את השיתוף, משמע, שבסוף ההליך, יפסיקו הצדדים להיות שותפים במושע בכל גרגר וגרגר באדמה, וכל צד יוכל לדעת היכן נמצא חלקו הבלעדי.
פירוק השיתוף המועדף בחוק ובפסיקת בתי המשפט, הוא פירוק השיתוף בעין, כלומר לחלק את המקרקעין באופן ההולם את אחוזי האחזקה של כל צד, על גבי תשריט ובשטח, כאשר לעל צד תהיה הזכות הבלעדית על החלקה שלו, ובכפוף לכך שהחלוקה תהלום את דיני התכנון והבניה.
החוק אף מקנה שיטות נוספות לפירוק השיתוף, למקרים מיוחדים : פירוק שיתוף בדרך של מכירה (כלומר שבית המשפט יכפה על אחד מהצדדים למכור את חלקו לשותפיו), פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף (רלוונטי בעיקר למקרקעין שבהם נבנה בניין דירות), ושיטות נוספות שבכוחן לפתור סכסוכים שנבעו בעיקר מהשתופות במקרקעין בין שותפים שאינם מסכימים על אופן השימוש והחלוקה ביניהם.
ומה יקרה בסוף ההליך?
דרך המלך, המועדפת על בתי המשפט, וכמדיניות, הינה להגיע למצב שבו יוכן תשריט חלוקה, התואם את אחוזי האחזקה של כל צד במקרקעין מבחינת שטח, והתואם את הוראות דיני התכנון והבניה (שטח המגרש, הגישה אליו, וכד’), וכי תשריט זה יירשם במרשם המקרקעין (הטאבו) – דבר שמצביע באופן וודאי שכל שותף זכאי לחלק שיוחד לו ע”פ תשריט זה, כאשר תשריט זה, לאחר אישורו בידי השותפים או במסגרת פסק דין בבית המשפט, יהפוך למחייב, הן כלפי בעלי המקרקעין, והן כלפי גורמים נוספים (מוסדות תכנון או רוכשים פוטנציאליים).
בסוף ההליך, כל שותף יידע היכן בדיוק נופל חלקו במקרקעין, באופן שעושי להשביח את ערך החלקה, להקל על ניצולה (לבניה, משכנתא, שינוי ייעוד והליכים נוספים), ובכך, ייפתר בעל המקרקעין ממערכת יחסים סבוכה עם שותפיו במקרקעין.
משרדנו עסק בפירוק שיתוף במסגרת הליכים בתוך המשפחה, הליכים בין שכנים, משקיעים, ובמקרקעין בסדרי גודל של עשרות דונמים ואף יותר, ואף מונה על ידי בית המשפט ככונס נכסים לצורך פירוק שיתוף במקרקעין במספר הליכים, ומנהל הליכים אלה ביעילות ומקצועיות, ובאופן שמביא לתצואות המיוחלות.
האמור במאמר זה אינו תחליף לייעוץ משפטי, כאשר לכל מקרה עשויות להיות נסיבות שונות ומיוחדות המצדיקות טיפול שונה מהמתואר במאמר זה, ובהתאם להן.